Термины и определения

Недвижимость (недвижимое имущество) - это здания и сооружения, земельные участки (в том числе недра) и всё, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Объект оценки - право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Объект аренды - объект недвижимости (помещение), арендная плата за который определяется в соответствии с настоящим заданием на оценку.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Подход к оценке - путь расчета стоимости с использованием одного или нескольких методов.

Стандартами оценки установлено три подхода к оценке:

• - затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• - сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• - доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В процессе оценочного исследования используются следующие принципы оценки:

• - принцип альтернативности - каждая из сторон сделки имеет возможность выбора;
• - принцип замещения - стоимость объекта оценки определяется стоимостью аналога, способного заменить данный объект;
• - принцип будущих преимуществ - предвидение будущих доходов объекта оценки определяет его сегодняшнюю цену;
• - принцип изменчивости - предполагает учет социальных, экономических, политических, экологических, географических и других факторов, влияющих на уровень цены объекта оценки;
• - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - предполагает учет сегодняшнего и будущего состояния и уровня использования объекта оценки;
• - принцип конкуренции - предполагает, что возможность извлекать доходы создает почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции.

Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, оценщиками применяются при подходе к оценке: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.

Затратный подход основан на принципе замещения, а также на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономический величины и экономического разделения. В целях анализа земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений.

Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемым объектом и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

По первому вопросу:

Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 2065 кв.м. и нежилого здания площадью 1716,3 кв.м., Расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Бердичевского, д. 6, по состоянию на 30 апреля 2014 года.