Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход основан на предпосылке, что осведомленный покупатель не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта на основе затратного подхода определяется стоимость земли и действительная стоимость зданий и сооружений.

Применение затратного подхода предполагает последовательное осуществление следующих этапов:

• - расчет рыночной стоимости земельного участка, как незастроенного;
• - расчет стоимости восстановления или стоимости замещения существующих улучшений;
• - определение предпринимательской прибыли;
• - расчет накопленного износа по улучшениям.

В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости, определение рыночной стоимости оцениваемого объекта сложением стоимости земельного участка, рыночной стоимости объекта, улучшений и предпринимательская прибыли.

Схема процедуры оценки стоимости объектов недвижимости затратным подходом приведена на рис ниже в таблице №4.

В общем случае стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода определяется по формуле

РС_затр. = (СЗ_зд. - ИЗ_зд.) + (СЗ_улучш. - ИЗ_улучш.) + РС_зем.уч. + ПП,

где

СЗ_зд. и СЗ_улучш - стоимость замещения объекта оценки, руб.;

ИЗ_зд. и ИЗ_улучш. - оцененные накопленные износы объекта и улучшений, руб.;

РС_зем.уч - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

ПП - прибыль предпринимателя, руб.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

В данном Отчете стоимость строительства объекта оценивалась по стоимости замещения.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимались прямые издержки и предпринимательская прибыль.

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство: стоимость строительных материалов, зарплата строителей, стоимость использования строительных машин и механизмов, стоимость временных зданий и сооружений, транспортно-складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты, прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ: стоимость проектно-изыскательских работ, технического надзора, оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг, выплаты по краткосрочным ссудам на строительство, затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта, административные и другие расходы застройщика.

Предпринимательская прибыль рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.

Определение стоимости замещения проводилось по методике, применяемой для переоценки основных фондов на основании данных соответствующего сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений…», Москва, 1970 г.