Определение обоснованной ставки предпринимательской прибыли

Обычно при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами определения ставки дисконта в разделе доходного подхода настоящего отчёта. Эта прибыль выражает вклад застройщика (девелопера), осуществляющего экспертизу и финансирование строительства, и соответственно берущего на себя риск, связанный со строительством.

Методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым, Книга: Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И.Кошкина, М,:ИКФ "ЭКМОС", стр. 261. Согласно этой методике, расчет прибыли застройщика основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли застройщика производится по формуле (используя обозначения принятые в настоящей заключение):

где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для идентичного объекта.

Соотношение Со принято равным 0,25 - исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство не менее 25,0% от общей стоимости работ. Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 14,71%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски инвестирования.

Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит.

Таблица 5